Locações na pandemia: shopping, condomínio, IGPM, CTO, renegociações e outras questões
Nesse início de 2021, o IGPM acumulado dos últimos 12 meses foi de 28%, sendo 5 a 6 vezes maior que outros índices como o IPCA, que está próximo de 4%, e o INPC, que ficou em 5%.
Em razão do conjunto de preços calculados pelo índice, o IGPM é muito mais impactado pelo dólar e por comodities internacionais. Por isso, está descolado da inflação interna do país, e sua utilização como fator de reajuste locatício deixou de cumprir a função reparatória do poder de compra da moeda, para se tornar mero enriquecimento ilícito do locador.
Sob esse fundamento, várias decisões judiciais têm alterado os índices de reajustes de contratos de locação.
A MSA Advogados, por exemplo, conseguiu decisões favoráveis tanto no Rio de Janeiro quanto em São Paulo para os seus clientes em relação a isso.
Outros temas têm permeado a relação entre locadores e locatários durante a pandemia: cobrança de aluguel durante lockdowns, cobrança de condomínios em shoppings centers, influência da pandemia nas renovatórias em curso, pagamento de multas nas rescisões antecipadas, redução dos valores da res sperata (ou cessão de uso, licença de uso, dentre outros nomes para as tradicionais “luvas”), cobrança ou não de encargos por atraso, descontos etc.
Em todos esses casos a base é mesma: a redução de público consumidor influencia negativamente o valor locatício do ponto, logo, o contrato precisa ser reequilibrado.
Nas locações de shopping center há um agravante: o locador não é um mero proprietário que cede o uso do seu imóvel em troca de uma remuneração mensal; ao contrário, ele assume a função de trazer consumidores para o seu locatário proporcionando-lhe faturamento, e por isso sua remuneração não é fixa, mas um pedaço desse faturamento. Essa atividade é o que se chama de “tenant mix”.
O tenant mix justifica, ainda, a legalidade de cláusulas especiais no contrato de locação em shopping center (Art. 54 da Lei n° 8.245/91), tais como o aluguel proporcional, o aluguel em dobro em determinados meses, cobrança de fundo de promoção, e assim por diante.
Tendo isso em mente, se por conta da pandemia o tenant mix perde eficácia, e o locador não consegue mais proporcionar o faturamento do locatário, naturalmente que a remuneração por tal atividade – o aluguel e outras taxas – deve ser reduzida em igual medida.
Um argumento comumente utilizado pelos locadores/administradoras de shoppings é a força maior, a imprevisibilidade da pandemia, a partilha do risco de negócio etc. Bem, o tenant mix é atividade do locador, e como toda atividade econômica, seu risco deve ser assumido pelo seu titular, não por terceiros. Não há sentido na transferência desses riscos para o locatário, o qual já suporta os riscos de sua própria atividade: não raro, mesmo com os descontos, reduções etc., ainda assim o locatário quebra e precisa lidar com bancos, funcionários, fornecedores e toda sorte de credores, inclusive o locador.
Ou seja, com menos público e menos faturamento, o ponto comercial vale menos. Qualquer ativo é valorado pelo retorno que pode gerar. Se o retorno cai, o valor do ativo segue o mesmo destino. E tal fato se aplica a toda e qualquer locação.
A MSA Advogados já obteve decisões favoráveis para redução de aluguéis também em locações normais, aquelas fora de shopping center. A motivação é a mesma.
Voltando aos casos dos shoppings, entra ainda nessa discussão a res sperata, o fundo de promoção e o condomínio. A res sperata, as tradicionais “luvas”, que nas locações de shopping ganham nomes diversos (CDU, LDU, etc.), se caracterizam como o preço cobrado pelo locador por ter cedido o ponto ao locatário, por ter dado a ele o direito de ocupar um determinado espaço comercial com as benesses que a lei de locações prevê nesses casos, sobretudo o direito à ação renovatória (Art. 51 da Lei n° 8.245/91). Tal valor geralmente é parcelado ao longo do contrato, ou por uma boa parte do prazo contratual.
Ora, se o ponto reduziu de valor por força da pandemia, a manutenção da res sperata nos mesmos patamares inicialmente negociados vai representar um desequilíbrio contratual. De maneira que também ela está suscetível de revisão judicial.
Outras despesas, tais como condomínio e fundo de promoção, juntamente com o aluguel compõem o chamado CTO – custo total de ocupação. Em seu planejamento, o que o locatário contabiliza é o CTO, não o aluguel em separado. Naturalmente que o CTO é suportável ou não dependendo do faturamento proporcionado pelo tenant mix. Se o faturamento cai, deve o CTO como um todo ser revisto, e não somente o aluguel.
As decisões judiciais têm levado em conta o peso das despesas acessórias à locação, seja por sua redução lógica em decorrência de fechamentos e redução de horários de funcionamento – afinal, estabelecimento fechado gera menos despesas comuns –, seja pela sua composição no CTO, quando comparado com a performance do locatário.
A pandemia introduziu modificações significativas no ambiente de negócios, e os ajustes dos aluguéis comerciais não podem ser diferentes. E o judiciário tem sido sensível a esse novo cenário, analisando cada caso sob a luz dessa nova realidade.
Locações na pandemia: shopping, condomínio, IGPM, CTO, renegociações e outras discussões
O IGPM bateu 28% no acumulado de 12 meses, enquanto o IPCA está próximo de 4% e o INPC em 5%.
Em razão do conjunto de preços componentes do índice, o IGPM é fortemente influenciado pelo dólar e por comodities internacionais. Claramente está descolado da inflação interna do país, e sua utilização como fator de reajuste locatício deixou de cumprir a função reparatória do poder de compra da moeda, para se tornar mero enriquecimento ilícito do locador.
Sob esse fundamento, várias decisões judiciais têm alterado os índices de reajustes de contratos de locação. A MSA Advogados conseguiu decisões favoráveis tanto no Rio de Janeiro quanto em São Paulo para os seus clientes.
Outros temas têm permeado a relação entre locadores e locatários durante a pandemia: cobrança de aluguel durante lockdowns, cobrança de condomínios em shoppings centers, influência da pandemia nas renovatórias em curso, pagamento de multas nas rescisões antecipadas, redução dos valores da res sperata (ou cessão de uso, licença de uso, dentre outros nomes para as tradicionais “luvas”), cobrança ou não de encargos por atraso, descontos etc.
Em todos esses casos a base é mesma: a redução de público consumidor influencia negativamente o valor locatício do ponto, logo, o contrato precisa ser reequilibrado.
Nas locações de Shopping Center há um agravante: o locador não é um mero proprietário que cede o uso do seu imóvel em troca de uma remuneração mensal; ao contrário, ele assume a função de trazer consumidores para o seu locatário proporcionando-lhe faturamento, e justo por isso sua remuneração não é fixa, mas um pedaço desse faturamento. Essa atividade é o que se chama de “tenant mix”.
O tenant mix justifica, ainda, a legalidade de cláusulas especiais no contrato de locação em shopping center (Art. 54 da Lei n° 8.245/91), tais como o citado aluguel proporcional, o aluguel em dobro em determinados meses, cobrança de fundo de promoção, dentre outras.
Ora, se por conta da pandemia o tenant mix perde eficácia, e o locador não consegue mais proporcionar o faturamento do locatário, naturalmente que a remuneração por tal atividade – o aluguel e outras taxas – deve ser reduzida em igual medida.
Um argumento comumente utilizado pelos locadores/administradoras de shoppings é a força maior, a imprevisibilidade da pandemia, a partilha do risco de negócio etc. Ora, o tenant mix é atividade do locador, e como toda atividade econômica, seu risco deve ser assumido pelo seu titular, não por terceiros. Descabe a transferência desses riscos para o locatário, o qual já suporta os riscos de sua própria atividade: não raro, mesmo com os descontos, reduções etc., ainda assim o locatário quebra e precisa lidar com bancos, funcionários, fornecedores e toda sorte de credores, inclusive o locador.
Ou seja, com menos público e menos faturamento, o ponto comercial vale menos. Qualquer ativo é valorado pelo retorno que pode gerar. Se o retorno cai, o valor do ativo segue o mesmo destino. E tal fato se aplica a toda e qualquer locação.
A MSA Advogados já obteve decisões favoráveis para redução de aluguéis também em locações normais, aquelas fora de shopping center. Como dito, a motivação é idêntica à acima comentada.
Voltando aos casos dos shoppings, entra ainda nessa discussão a res sperata, o fundo de promoção e o condomínio.
A res sperata, as tradicionais “luvas”, que nas locações de shopping ganham nomes diversos (CDU, LDU, etc.), se caracterizam como o preço cobrado pelo locador por ter cedido o ponto ao locatário, por ter dado a ele o direito de ocupar um determinado espaço comercial com as benesses que a lei de locações prevê nesses casos, sobretudo o direito à ação renovatória (Art. 51 da Lei n° 8.245/91). Tal valor geralmente é parcelado ao longo do contrato, ou por uma boa parte do prazo contratual.
Ora, se o ponto reduziu de valor por força da pandemia, a manutenção da res sperata nos mesmos patamares inicialmente negociados vai representar um desequilíbrio contratual. De maneira que também ela está suscetível de revisão judicial.
Outras despesas, tais como condomínio e fundo de promoção, juntamente com o aluguel compõem o chamado CTO – custo total de ocupação. Em seu planejamento, o que o locatário contabiliza é o CTO, não o aluguel em separado. Naturalmente que o CTO é suportável ou não dependendo do faturamento proporcionado pelo tenant mix. Se o faturamento cai, deve o CTO como um todo ser revisto, e não somente o aluguel.
As decisões judiciais têm levado em conta o peso das despesas acessórias à locação, seja por sua redução lógica em decorrência de fechamentos e redução de horários de funcionamento – afinal, estabelecimento fechado gera menos despesas comuns –, seja pela sua composição no CTO, quando comparado com a performance do locatário.
A pandemia introduziu modificações significativas no ambiente de negócios, de modo que os ajustes locatícios não podem se manter indiferentes à realidade que agora se impõe. E o judiciário tem sido sensível a esse novo cenário, analisando cada caso de acordo com as suas particularidades.
Revisão de valores de locação em shoppings durante a pandemia
O alto custo da locação em shopping center sempre foi justificado pela grande circulação de pessoas nestes empreendimentos, trazendo ao locatário / lojista uma clientela ‘pronta’. Com isso, sempre foi de praxe a cobrança de aluguel percentual em torno de 7% do faturamento, mas com o pagamento de um aluguel mínimo fixado em contrato, 13º aluguel no mês dezembro, além de condomínio, ‘taxa’ de propaganda, entre outros encargos, em que os valores são geralmente corrigidos pelo IGPM. Isso sem contar que o locatário tem que pagar luvas (CDU), no início da locação.
Mas a pandemia mudou tudo isso… o fechamento dos shoppings gerou faturamento zerado dos seus lojistas. Mesmo após a abertura gradual do comércio, o que se viu foi … shopping vazios, lojas fechadas, faturamento muito menor do que o mesmo período no ano anterior. E a ‘ameaça’ constante de restrição de funcionamento – que acabou acontecendo em algumas cidades brasileiras no mês de março de 2021, tornou muito incerto o cenário futuro.
E toda essa crise trouxe consigo um verdadeiro cabo de guerra entre shoppings e seus lojistas, que acabaram recorrendo ao Judiciário, para tentar reequilibrar os contratos de locação e, em alguns casos, os contratos de CDU (luvas), já que esses contratos foram fortemente atingidos pela pandemia, que nada mais é do que uma força maior, capaz de possibilitar a revisão judicial destes contratos.
Se por um lado a crise atingiu a todos, é coerente que os prejuízos sejam partilhados, o que, por si só, permite a revisão contratual. Só que a briga vai além disso: não há mais a justificativa que permitia os altíssimos encargos destas locações: a clientela de antes não existe mais… e dizem os especialistas que ela foi definitivamente diminuída.
A partir disso, várias decisões passaram a determinar a redução dos custos destas locações no Judiciário, reduzindo o aluguel, condomínio, fundo de propaganda, afastando o 13º aluguel, além de reduzir a cobrança da CDU e alterar o índice de reajuste baseado em IGP, para índices mais próximos dos percentuais da inflação atual.
Sobre os contratos com reajuste pelos índices IGP, tais como o IGPM e IGP-DI, os respectivos percentuais simplesmente triplicaram em relação às medias anuais anteriores, por isso a revisão do índice também passou a ser objeto de discussão, para a substituição por um índice mais condizente com os níveis de inflação atuais.
Essas decisões, em geral, estão determinando uma redução temporária dos encargos, pelo período de duração da pandemia, já que o futuro dos contratos de locação em shopping center ainda está muito incerto. Por isso, o momento ainda é instável para pedidos de revisional de aluguel, já que nestes processos judiciais, a intenção é uma redução definitiva do valor do aluguel até o final do contrato locatício, havendo necessidade de perícia para constatação dos valores de mercado, o que torna o processo muito mais caro e arriscado.
A MSA advogados foi um dos primeiros escritórios a obter judicialmente a redução de aluguel de imóvel não residencial na capital fluminense, cuja decisão continua produzindo efeitos até agora (processo judicial nº 0095580-54.2020.8.19.0001). E continua obtendo decisões favoráveis, inclusive para a redução de CDU, como se vê nas decisões abaixo.
“Assim, concede, este Juízo, parcialmente, a tutela provisória requerida para que sejam reduzidos os aluguéis mínimos, dos meses de abril a maio de 2020, em 50% e dos meses de junho a dezembro de 2020, em 20%, quando comércio, principalmente em shoppings, voltaram à sua normalidade, sem restrições de funcionamento. Quanto aos encargos condominiais, custos de ar-condicionado, de energia elétrica e parcelamento de cessão de direitos de integrar a estrutura do Barra Shopping, pelos mesmos motivos acima, devem ser reduzidos, nas mesmas proporções do aluguel mínimo, mas somente no período de 18/03/20 a 10/06/2020, inclusive os extremos, pois a partir de 11/06/2020, o Barra Shopping voltou a funcionar com todos os serviços relativos ao condomínio em si como limpeza, segurança, ar-condicionado, energia elétrica etc. Concede-se, aos Réus, prazo de 20 dias para implementarem as tutelas concedidas, com a apresentação à Autora de novos boletos de cobrança, na forma acima, corrigidos somente pela UFIR-RJ, sob pena de multa diária de R$500,00, ficando ciente, a Autora, de que, apresentados tais boletos, devem ser pagos de imediato, sob pena de cancelamento da tutela provisória. 3) Diante do comparecimento espontâneo dos Réus, desnecessárias as citações dos mesmos. 4) Intimem-se, os Réus, para ciência e cumprimento da tutela provisória, acima deferida. 5) Intime-se, a Autora, para aditar a Inicial (CPC, art. 303, § 1º, inc. I), em 15 dias.” (processo nº 0032650-55.2020.8.19.0209 – shopping na Barra da Tijuca)
“Daí porque DEFIRO PARCIALMENTE a tutela, para: a) determinar a redução provisória em 50% do valor das cotas de condomínio (encargos comuns) até 03/2021; b) determinar a redução provisória em 70% do valor de fundo de promoção e propaganda até 03/2021; c) determinar a isenção provisória no pagamento do 13º aluguel; Intimem-se as partes, com urgência. Fica a parte ré autorizada a emitir regularmente os boletos, conforme requereu. Providencie o cartório a transferência dos valores de fls. 158/159, na forma em que foi requerida pelos réus às fls. 197. Intime-se a parte autora para eventual aditamento, como pugnou em sua petição. Após, a despeito da petição do index 175, os réus eventualmente terão nova oportunidade de apresentar contestação.” (processo nº 0039180-75.2020.8.19.0209 – shopping na Barra da Tijuca)
Leis que não pegam, decisões que mudam e a segurança jurídica do ambiente econômico: locações em shopping center
Semana passada tratamos da mudança de entendimento do STF quanto à impenhorabilidade do imóvel de família na locação comercial: o que se admitia desde 1990, mudou. Locadores não pode mais aceitar fiadores com apenas um imóvel residencial. Quem tiver interesse, pode acessar aqui o artigo.
Hoje vamos tratar do “vale tudo” nas locações de shopping center.
O artigo 54 da Lei n° 8.245/91 (lei de locações) admite condições diferenciadas nas locações de shopping center, quando menciona: “nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei”.
Todos sabemos que os contratos de locação de shopping center são, na verdade, contratos de adesão. Não existem as “condições livremente pactuadas” mencionadas na lei.
Regra geral, o contrato, com suas dezenas de páginas, adicionado das “condições gerais de locação”, do “regimento interno”, e de um ou outro “regulamento” ou documento similar, calhamaço que alcança centenas de páginas recheadas de cláusulas unilaterais e não raro desleais, é entregue ao locatário e qualquer solicitação de mudança redacional se torna sumária e terminantemente ignorada.
Quanto maior o shopping, menor o espaço para discussão das condições contratuais.
Trata-se, até mesmo, de condição inerente à própria natureza da locação – no shopping center, o locador exerce outras funções além de dar o imóvel em locação e garantir a sua utilização: ele administra o empreendimento a fim de trazer movimento comercial para os seus locatários. Daí que necessita de um certo padrão, inviabilizando uma liberdade de negociação extensa para cada um dos seus locatários.
Essa é a razão de ser do artigo 54 da Lei, mas também é a justificativa utilizada por muitos locadores de shopping center para empurrar as maiores barbaridades em seus contratos.
Em resumo: o mesmo conceito que motiva as chamadas “cláusulas especiais”, inviabiliza as “condições livremente pactuadas nos contratos”, tornando-as uma raridade.
Não obstante o cenário exposto, o judiciário tem se mostrado permissivo no que tange à liberdade nos contratos de shopping center.
Por exemplo, em recente decisão (Resp 1.644.890 – PR) o STJ entendeu ser possível a previsão contratual na qual o locador repassa ao locatário os honorários de advogado contratado por ele para ingressar em juízo a fim de realizar a cobrança de valores em atraso. Não se trata de honorários de sucumbência, aquele pago pelo vencido ao advogado do vencedor, arbitrado na sentença; é a cumulação dos dois: além da sucumbência, o locatário terá que reembolsar ao locador os valores contratados com o seu advogado.
Tal condição tem sido rechaçada pelo judiciário em qualquer tipo de contrato. Até mesmo nas relações não contratuais, aquelas decorrentes de ressarcimento de dano, o judiciário não admite a inclusão do valor gasto com a contratação de advogados na lista de danos indenizáveis. Contudo, no contrato de shopping center, admitiu.
Em seu voto, o Ministro Relator infere que, mesmo em caso de contrato de adesão, a condição se mostra livremente contratada na medida em que o locatário tem a opção de não locar o imóvel. Posicionamento singular e raro, dado que o Código Civil no seu artigo 113, parágrafo 1°, incisivo IV prevê que o negócio jurídico será interpretado de modo mais benéfico à parte que não redigiu o contrato.
Por isso, os locatários de shopping center devem estar atentos ao que assinam em seus contratos. Aquela certeza de que eventuais abusos serão afastados judicialmente ficou relativizada.
Assim, aqui vão algumas recomendações para que o lojista se prepare e tenha instrumental para se defender em uma eventual contenda judicial envolvendo locações de shopping center:
(i) Primeira, e mais importante: contrate um advogado para assessorar a contratação da locação.
(ii) Documente toda a interação na fase pré-contratual: os pedidos de modificação de cláusulas; as promessas dos vendedores; os esclarecimentos para os questionamentos formulados; as negativas nas modificações solicitadas; as versões trocadas etc. Tudo isso poderá ajudar, em uma eventual briga futura, a demonstrar a inexistência de condições livremente pactuadas.
(iii) Durante o cumprimento do contrato (ou seja, durante a locação), continue documentando a interação com a administração do shopping.
(iv) Questione e documente tudo o que lhe parecer fora do contratado, e na dúvida, consulte profissionais especializados.
(v) Em caso de litígio, exija a prestação de contas quanto aos valores cobrados de condomínio de todo o período locatício – em geral, uma caixa preta.
Boa sorte!
Leis que não pegam, decisões que mudam, e a segurança jurídica do ambiente econômico – parte I
Vamos falar de locação; na verdade, dois temas dentro desse assunto que interessam – e devem preocupar – a locadores de imóveis comerciais (redução de garantias) e locatários de shopping center (vale tudo no contrato de adesão).
A letra da lei nem sempre se aplica do mesmo modo que se lê. Até aí, nenhuma novidade, funciona assim desde que existe o direito. Qualquer lei deve ser interpretada no contexto jurídico e legal no qual se situa.
O problema são interpretações díspares, ou entendimentos mutantes ao longo do tempo, o que, por um lado, leva insegurança ao cidadão e às empresas, e por outro, obriga o agente econômico a um acompanhamento próximo, sob pena de encontrar surpresas pelo caminho que impactem seus negócios.
Quero tratar de dois entendimentos judiciais que evoluíram com o tempo, os quais, se negligenciados, podem trazer prejuízos inesperados: a (im)penhorabilidade do bem de família na locação comercial, e a complacência com a qual o judiciário tem recebido determinadas cláusulas especiais em contratos de locação em shopping center.
Abordaremos os temas em dois artigos: nessa semana, a garantia na locação comercial.
Garantias na locação comercial
A lei n° 8.009/90 garante a impenhorabilidade do bem de família, e até há pouco tempo, não deixava muita margem para dúvidas em suas exceções.
No que se refere à locação, o artigo 3°, inciso VII da lei determina o seguinte: “A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.”
Traduzindo: mesmo imóveis classificados como bem de família são passíveis de penhora em caso de dívida decorrente de fiança locatícia.
Repare que a lei não difere o tipo de locação, se residencial ou comercial. E desde então (1990), os locadores, ao exigirem o fiador, pedem que o mesmo possua ao menos um imóvel, não importando se é sua residência ou o seu único imóvel.
Ocorre que o STF tem relativizado a lei em entendimentos recentes, contrariando posições anteriores do próprio tribunal.
No Recurso Extraordinário n° 612.360, julgado em setembro de 2010, firmou-se o “Tema 295” com a seguinte tese: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000”
Já em junho de 2018, no Recurso Extraordinário 605.709, o STF entendeu que, em se tratando de locação comercial, a impenhorabilidade deve ser reconhecida, mesmo em se tratando de dívida oriunda de fiança locatícia.
Os ilustres julgadores (a exceção dos vencidos Dias Toffoli e Luís Roberto Barroso) entenderam que locação comercial se distingue da residencial: por algum motivo, entenderam que o direito de moradia é mais forte quando a dívida se oriunda de locação comercial. Ou seja: se é dívida de locação de um apartamento na praia, pode penhorar o imóvel do fiador; se é dívida de locação de uma lojinha situada em área de risco, não pode penhorar o imóvel do fiador.
Qual o sentido disso? O locador, sem receber alugueis, privado de sua renda, pode ser despejado (caso more de aluguel e dependa desses rendimentos para pagar a sua locação pessoal), já o fiador de um locatário inadimplente não pode perder o seu imóvel. Por que não pensou no direito de moradia antes de ser fiador de alguém?
Já sabemos que no Brasil o crédito se torna caro, em grande parte, porque a vida dos devedores é muito fácil. Eis aí mais um exemplo.
Recente decisão (de 31 de julho) da Ministra Camen Lúcia no Recurso Extraordinário 1.278.427 seguiu a mesma tendência, consolidando o entendimento de que, em fiança na locação de imóvel comercial, o bem do locador, se for imóvel de família, é impenhorável.
Resultado: quem for proprietário de imóvel comercial não pode mais aceitar qualquer fiador.
É preciso que o mesmo tenha, ao menos, dois imóveis, e não more naquele ofertado para garantir o contrato.
O que fazer com os milhares, talvez milhões, de contratos de locação no qual o fiador ofereceu o seu imóvel residencial de garantia?
Uma alternativa é, diante da mudança de entendimento, exigir a substituição do fiador sob o argumento do perecimento da garantia. Trata-se de medida polêmica, dado que o tal “perecimento” se deu por força do próprio judiciário, o qual poderá entender que a aceitação do fiador, quando do início da locação, foi um ato deliberado do proprietário, por sua conta e risco. Outra, é não tolerar inadimplência do locatário, e ingressar com a ação de despejo logo nos primeiros atrasos, evitando, ao menos, o adensamento do débito.
Semana que vem tratamos do “liberou geral” nas locações de shopping center.
Para concluir com uma notícia boa, posto que desburocratização é sempre útil, e nessa, os importadores agradecem: o Siscoserv, acrônimo para Sistema Integrado de Comércio Exterior de Serviços, foi extinto! Trata-se de sistema no qual empresas que tivesses adquirido serviço no exterior estavam obrigadas a registrar a operação sob pena de multa. Um frete internacional (caso comum em importações FOB), ou um seguro, já demandavam tal registro – embora muitos deixassem de fazê-lo, correndo o risco de autuação. A Portaria Conjunta Secint/RFB n° 22.091/2020 acabou com esse encargo.
PorFelipe Gomes
Justiça determina a redução de 50% de aluguel comercial em função da pandemia do novo coronavírus
A pandemia do novo coronavírus, o Covid-19, atingiu em cheio o já precário sistema de saúde brasileiro, provocando a superlotação dos hospitais, a falta de equipamentos e testes e, como consequência, milhares de mortes. No entanto, a Covid-19 não causou impacto apenas na área da saúde, mas também na economia, tendo em vista que várias empresas de diferentes atividades foram obrigadas a fechar suas portas.
Até mesmo os negócios que permaneceram abertos sofreram grande redução no seu faturamento, pois a quarentena e o isolamento social fizeram com que as pessoas circulassem menos e reduzissem o seu consumo. Com exceção de algumas empresas ligadas as áreas de saúde e tecnologia da informação, os outros setores foram muito afetados. Sendo assim, a grande maioria das lojas que continuaram abertas na pandemia, como mercados e farmácias, têm sofrido um forte impacto.
No entanto, apesar da forte queda do faturamento das empresas brasileiras, as contas permanecem chegando, como água, luz, gás, telefone, condomínio e aluguel. Grande parte das empresas alugam o local em que desenvolvem as suas atividades (escritórios, galpão ou fábrica) e essas passaram a procurar os proprietários dos imóveis para negociar desconto durante esse período de pandemia. Mas, nem todos os proprietários têm agido de maneira compreensiva, o que muitas vezes provoca a necessidade de ajuizamento de ação judicial por parte do inquilino.
Foi o que ocorreu no processo ajuizado pela MSA Advogados, em nome de um dos seus clientes, no qual foi requerida a redução do aluguel em 50% (cinquenta por cento) durante a pandemia, e que foi deferido pela Juíza da 24ª Vara Cível da Comarca da Capital – RJ.
Em sua decisão, a Juíza ressaltou que a pandemia do coronavírus diz respeito a fato de natureza imprevisível e extraordinária, razão pela qual constitui caso de força maior, o que justifica a renegociação das cláusulas contratuais, conforme abaixo:
“E, em razão da natureza imprevisível e extraordinária, é possível, como requerido pelo autor, a renegociação das cláusulas contratuais. Frise-se que nenhuma das partes tem responsabilidade sobre o ocorrido; a hipótese é de fato imprevisível e completamente alheio à vontade das mesmas, nos exatos termos do art. 393, Código Civil.
(…)
As bases fáticas sobre as quais o contrato foi ajustado, sem dúvida, sofreram alterações por força de fato extraordinário e imprevisível – pandemia da COVID-19; razão pela qual é possível a revisão pretendida, durante o período, de forma temporária. Daí a probabilidade do direito.”
A decisão ressaltou, ainda, a importância da solidariedade entre as partes nesse momento, de modo que ambas devem dividir as perdas decorrentes da pandemia, não podendo todo o prejuízo recair sobre uma das partes:
“Deve-se ter em mente, ao menos por ora, durante a pandemia, que deve haver solidariedade de perdas. As partes contratantes, dentro da boa-fé contratual, deverão negociar as perdas de cada uma. Demonstra o autor que a ré se recusa a negociar, assumindo posição de total indiferença à situação extraordinária e imprevisível que se instalou, conforme documento de fls. 47.”
Dessa forma, foi deferida a liminar requerida, determinando a redução do aluguel comercial em 50% até o fim da suspensão de abertura do comércio, devendo o réu emitir o boleto do respectivo aluguel já com o desconto previsto da decisão judicial.
O nº do processo que resultou nessa decisão é o 0095580-54.2020.8.19.0001.
Qualquer esclarecimento ou se tem situação semelhante e quiser orientação, entre em contato conosco através do formulário de contato ou envie e-mail para o contato@msaonline.adv.br.
A redução do valor do aluguel durante a pandemia do coronavírus
A pandemia do coronavírus tem impactado fortemente a economia brasileira, sobretudo em função do isolamento social e do fechamento das lojas, com exceção do comércio de bens considerados essenciais, como as farmácias e os supermercados.
No entanto, com o fechamento de suas lojas, muitos comerciantes têm se perguntado: devo continuar pagando o aluguel da mesma forma?
Tal pergunta não possui uma resposta única e simples, razão pela qual deve ser analisado caso a caso, porém, se tratando de imóvel comercial alugado, mostra-se razoável a isenção ou pelo menos a redução do aluguel durante o período em que a loja permanecer fechada.
Determinados contratos preveem inclusive a possibilidade de rescisão em caso de ocorrência de força maior, como a pandemia da Covid-19, porém a renegociação costuma ser a melhor solução, a fim de permitir a manutenção do negócio jurídico firmado entre as partes, buscando uma solução amigável para o imbróglio e evitando assim um colapso na economia nacional.
É importante ter em mente que se trata de situação transitória, razão pela qual a solução amigável mostra-se ainda mais importante, sob pena de tornar inviável a continuação do contrato de aluguel.
Dessa forma, caso o proprietário não aceite a isenção total do aluguel durante o período em que o imóvel permanecer fechado, as partes devem conversar para chegar a um consenso, sendo a redução do aluguel uma boa solução, conforme já tem sido reconhecido até mesmo em ações judiciais, as quais têm concedido decisões liminares para reduzir o aluguel em 50% (cinquenta por cento), como nos processos de nº 5050463-48.2020.8.13.0024 e 1028441-67.2020.8.26.0100.
Há que se observar que, apesar de a renegociação ser a melhor solução, essa costuma ser mais fácil em contratos de locação não-residencial, em que se possui o argumento de a loja estar fechada e da consequente impossibilidade de usufruir do imóvel. Sendo assim, essa negociação mostra-se mais difícil quando diz respeito a imóveis residenciais, tendo em vista que, apesar da pandemia, as residências seguem sendo ocupadas e usufruídas normalmente.
No entanto, considerando que milhões de pessoas sofreram uma queda abrupta da sua renda, nada obsta que a tentativa de renegociação seja feita também nos casos de aluguel residencial, devendo as partes agirem com boa-fé, conforme previsto no Código Civil, devendo realizar esforços para manter os contratos firmados antes da pandemia pela qual passamos.